La location meublée de non professionnel à professionnel sans le vouloir !

La condition tenant à l’inscription au RCS pour la qualification de loueur en meublé professionnel (LMP) est supprimée pour les revenus et plus-values à compter du 1er janvier 2020.

Sont donc considérés comme LMP, à compter de 2020, les loueurs :

  • qui retirent de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles
  • ET dont les recettes excèdent les autres revenus professionnels du foyer fiscal IR (pensions de retraite comprises).

Si l’une de ces 2 conditions n’est pas remplies, le loueur reste non professionnel (LMNP).

La modification de la loi à compter de 2020, bien que souhaitable pour des raisons de sécurité juridique, entraîne en tout état de cause un basculement de certains LMNP en LMP lorsqu’ils perçoivent des recettes de location meublée supérieures à 23 000 € et qui représentent plus de 50 % des revenus professionnels (mais ne sont pas inscrits au RCS). En effet, le basculement du statut LMNP au statut de LMP emporte comme principales conséquences : 

  • pour les loueurs meublés qui réalisent plus de 23 000 € de recettes, l’assujettissement aux cotisations sociales (que les locations soient saisonnières ou non) ;

Sont soumis aux cotisations sociales (de 20 % à 43 %, avec une cotisation minimum de 1 127 € pour 2019), en lieu et place des prélèvements sociaux à 17,2 %, tous les loueurs en meublé réalisant plus de 23 000 € de recettes :

1.         qu’ils soient inscrits au RCS ou non ;

2.         qu’ils réalisent de la location saisonnière ou à titre de résidence principale ;

3.         que les revenus de location meublée représentent ou non plus de 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal IR.

  • en cas de cession de l’immeuble, pour les loueurs qui réalisent plus de 23 000 € de recettes de locations meublées et qui représentent plus de 50 % des revenus professionnels (mais ne sont pas inscrits au RCS) la taxation en plus-values professionnelles (avec reprise des amortissements et potentiellement aucun régime d’exonération possible).

Pour éviter le basculement intempestif de LMNP à LMP, il conviendrait, notamment, de passer volontairement sous le seuil de 23 000 € de recettes de location meublée tous types confondus (location saisonnière ou location à titre de résidence principale) pour un même foyer fiscal IR.